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Estimer un immeuble : Différences par rapport à une résidence principale
L’
estimation d’un immeuble présente de nombreuses différences dans la façon d’estimer un appartement ou une maison. En fait, un bâtiment déclarant vise à générer des revenus pour son propriétaire. Le prix se réfère donc principalement à sa performance.
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Toutefois, comme pour les autres investissements financiers, ces derniers dépendent des risques encourus. En effet, le rendement d’un actif est directement lié au risque de perte de revenu ou de capital qu’il représente.
Par conséquent, la première étape consiste toujours à évaluer les « fondations » du bien. Ce sont les fondements concrets qui garantissent la valeur du capital investi dans le bâtiment et sa capacité à générer des revenus de manière durable.
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Analyse des bases d’un bâtiment
La première chose à étudier pour apprécier un bâtiment est son emplacement. Tous les professionnels de l’immobilier vous diront que la règle d’or s’applique en trois mots « LOCATION, LOCATION, LOCATION » : « LOCATION, LOCALISATION ».
Étude de localisation Pour l’emplacement
,
ne vous arrêtez pas sur la taille de la ville ! Regardez également l’attractivité du quartier et même la rue. L’idéal est d’être aussi proche que possible des transports, commerces, écoles et autres attractions. Dans un lieu commercial, par exemple, quelques mètres peuvent faire une grande différence !
Étude du bâtiment La
deuxième chose qui doit être étudiée est la qualité du bâtiment. De quels matériaux le bâtiment se compose ? Les bases sont-elles saines ? Le toit est-il en bon état ? La façade devrait-elle être dévastée ? Tous les travaux importants aura un impact sur la rentabilité de la propriété. Par conséquent, ils doivent être pris en compte lors du calcul du prix.
Étude de l’état interne, nous sommes maintenant intéressés
à l’intérieur des locaux. Tout d’abord, vérifiez soigneusement la conformité du site et des différents lots en termes de normes sanitaires, de gaz et d’électricité. Ces informations peuvent être trouvées dans les diagnostics obligatoires. En fait, la conformité peut être imposée pendant la transaction, ce qui augmentera la facture.
Il est également nécessaire de prendre en compte la disposition actuelle, l’état des murs, des sols et des meubles possibles. Le poids de ces travaux est d’autant plus important dans les secteurs où le niveau de location et le prix par m² sont bas. Il peut alors être difficile d’effectuer des rénovations rentables.
Vous pouvez également modifier la consistance de la coupe de surface vérifier avec les exigences de location. En effet, les typologies non demandées des lots qui ne répondent pas à la demande entraînent des postes vacants importants qui auront une incidence sur le rendement locatif annuel de la propriété.
Santé financière des locataires
Après tout, il est fortement conseillé d’étudier la santé financière des locataires. Après tout, ce sont eux qui génèrent des revenus locatifs. S’ils cessent de payer, le bâtiment ne sera plus rentable. Pour les bâtiments résidentiels, il est très difficile de connaître le niveau de finances des occupants individuels. Si le revenu locatif indique un paiement en attente, le prix doit être perceptible. Pour les locataires professionnels, il en va de même en cas de mauvaise santé financière sur les bilans ou sur company.com.
Analyse des possibilités
Au-delà de ses qualités intrinsèques, le bâtiment peut être Optimisation des opportunités : le reste du pays, division des terres ou des terres, aménagement du grenier, différence de hauteur… Une analyse détaillée du plan d’urbanisme local (PLU) de la ville l’identifiera et, éventuellement, augmentera la valeur du rapport de construction.
L’ analyse fondamentale des données permet d’identifier les risques associés aux pertes en capital et à la perte de bénéfices, ainsi que les possibilités de valeur ajoutée, de projet de concessionnaire ou de restructuration.
Analyse des flux financiers
Maintenant, vous connaissez les opportunités et les risques associés au bâtiment que vous souhaitez estimer. Il est temps d’examiner les flux financiers de la propriété.
Déterminer le revenu gagné
, au
moment de l’estimation du bâtiment, concentrez-vous d’abord sur le cas des employés embauchés. Bien sûr, le montant des loyers actuels très important, mais nous ne devons pas oublier deux choses. La première est qu’une condition de location à un moment T ne représente pas nécessairement l’occupation moyenne de l’immeuble.
Même si une propriété est entièrement louée à un certain moment, les locataires peuvent quitter leur maison régulièrement. Par conséquent, l’occupation moyenne sur une année peut être de 80 % au lieu de 100 %. Par conséquent, compter sur l’occupation réelle de la propriété au cours des dernières années.
Il est également possible que les contrats de location actuels ne soient pas les mêmes que le marché locatif local. Selon le cas, les loyers actuels peuvent être inférieurs à ceux de la région ou vice versa. Le loyer pris en compte lors de l’estimation du bâtiment doit être le même que celui du secteur.
Enfin, assurez-vous de payer le loyer sans frais (HKW) et non le coût de location (CC) prendre en compte ! Des outils comme betursagents.com ou lavieimmo.com peuvent vous aider à vous faire une idée du niveau de location du secteur. Vous devrez ensuite affiner ce montant avec les exemples réels que vous pouvez trouver sur Internet ou dans une agence.
Évaluation des dépenses
Étant donné qu’une structure d’information est un produit financier, son rendement réel n’est pas estimé tant que les dépenses n’ont pas été déduites. De grands frais non remboursables auront un impact sur la rentabilité et donc sur la valeur de la propriété.
Dans le cas d’un propriétaire individuel ou d’un poste vacant fréquent, les frais dits recouvrables pourraient également avoir une incidence sur la rentabilité.
Flux financiers à analyser :
- choix annuel total du loyer de HC (réel et potentiel)
- Frais remboursables (fixe et variable)
- Entretien des espaces communs
- Ascenseur Entretien
- Eau
- Électricité
- TEOM
- …
- Frais d’impôt foncier non remboursables
- si
- …
Analyser la concurrence
Comme dans n’importe quel marché, le bâtiment estimé est en concurrence avec d’autres propriétés similaires à proximité. Par conséquent, il est nécessaire de s’assurer que le prix et la performance proposés par le bâtiment analysé sont cohérents, sinon meilleurs que les offres concurrentes.
Pour ce faire, vous devriez trouver les bâtiments à vendre à proximité et choisir des bâtiments similaires. Idéalement, vous devriez considérer le bâtiment avec un devis avec des biens immobiliers pour des destinations identiques (appartements, bureaux, commerces…), un zone équivalente (pas plus de 10% d’écart) et un luxe près des appartements rénovés pour vous rafraîchir…).
Il faut veiller à ce que le bâtiment analysé soit compétitif par rapport à d’autres propriétés en vente dans ce secteur.
Attention, puisque les bâtiments sont principalement vendus en dehors du marché, la concurrence n’est pas toujours visible.
Détermination du prix
d’un immeuble Le prix d’un bâtiment déclarant dépend principalement de deux critères limitatifs : le prix au m² et le revenu net.
Donc, d’abord déterminer une gamme de prix par mètre carré et le rendement moyen de la ville pour former une base pour le travail. Des outils tels que immonotaires.fr, meilleursagents.com, lavieimmo.com ou lternaute.com vous aideront à obtenir une image des prix et des loyers du secteur. Vous pouvez également augmenter la rentabilité attendue en utilisant cette Calculer les informations.
En fonction des fondamentaux de la propriété, affinez le positionnement dans cette fourchette de prix en fonction de ses forces et faiblesses. Pour confirmer le prix obtenu, utilisez l’outil Patrim pour comparer les produits vendus les plus récemment avec une surface et une surface debout équivalentes.
Enfin, utilisez ce prix affiné pour vérifier que les revenus générés atteignent la rentabilité nette attendue. Si tel n’est pas le cas, ajustez le prix du bien jusqu’à ce qu’il réponde aux deux critères restrictifs.
D’ autre part, il est recommandé de se rapprocher des professionnels de l’industrie pour déterminer l’augmentation des prix après optimisation telle que l’enquête ou un projet de développement immobilier.
En général, le prix final peut différer du prix d’origine d’environ 10 -20%. Lookout Cependant, seul un professionnel de l’immobilier qui peut compter sur ce type de propriété se spécialise dans le trésor d’un bâtiment. Chaque propriété est différente, elle nécessite donc une analyse spécifique et précise qui prend en compte tous ses aspects.
